Luxusimmobilien Mallorca: Steuerliche Vorteile für Investoren und Tipps zum Immobilienkauf

Mallorca zählt zu den begehrtesten Adressen für Immobilieninvestitionen in Europa. Die größte Baleareninsel überzeugt nicht nur mit traumhaften Landschaften und hoher Lebensqualität, sondern bietet auch einen stabilen Immobilienmarkt mit attraktiven Renditechancen. Vor allem Luxusimmobilien auf Mallorca sind bei internationalen Käufern gefragt. Darüber hinaus profitieren Investoren von steuerlichen Vorteilen, die den Immobilienerwerb auf Mallorca noch attraktiver machen.

In diesem Artikel erfahren Sie, warum sich die Investition in Luxusimmobilien auf Mallorca lohnt, welche steuerlichen Vorteile für Investoren gelten und worauf Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca achten sollten.

Warum in Luxusimmobilien auf Mallorca investieren?

Mallorca kombiniert ein idyllisches Urlaubsparadies mit ausgezeichneten Investitionsbedingungen. Im Folgenden einige der wichtigsten Gründe, warum die Insel für Immobilieninvestoren so attraktiv ist:

• Stabiler Immobilienmarkt und Wertsteigerung: Die Immobilienpreise auf Mallorca haben sich in den letzten Jahren als sehr stabil erwiesen, mit kontinuierlichen Wertsteigerungen – insbesondere im Premiumsegment. Selbst globale Krisen haben die Preisentwicklung nur geringfügig beeinflusst, was für die langfristige Sicherheit einer Investition spricht.
• Hohe Nachfrage durch internationales Publikum: Ein großer Teil der Käufer stammt aus dem Ausland. Laut offiziellen Statistiken sind mittlerweile über 40 % der Immobilienkäufer auf Mallorca Nicht-Residenten. Diese internationale Nachfrage sorgt für einen dynamischen Markt, besonders im Luxusimmobilien-Bereich, und begünstigt eine schnelle Wiederverkäuflichkeit der Objekte.
• Attraktive Renditen durch Vermietung: Durch die anhaltend hohe Nachfrage können Eigentümer attraktive Mieteinnahmen erzielen. Langfristige Vermietungen bringen in gefragten Lagen wie Palma oder dem Südwesten Mallorcas Mietrenditen von etwa 4–6 % pro Jahr. Ferienvermietungen können sogar noch höhere Erträge liefern (bei entsprechender Saisonplanung und gültiger Ferienvermietungslizenz).
• Hervorragende Lebensqualität und Infrastruktur: Mallorca bietet eine moderne Infrastruktur mit ganzjähriger Erreichbarkeit per Flugzeug, exzellenter medizinischer Versorgung und internationalen Schulen. Zugleich genießen Eigentümer das mediterrane Klima, wunderschöne Strände und ein vielfältiges Freizeitangebot. Diese Vorzüge steigern nicht nur die Lebensqualität, sondern wirken sich auch positiv auf den Wert von Immobilien aus.

Steuerliche Vorteile für Investoren auf Mallorca

Einer der größten Pluspunkte einer Immobilieninvestition auf Mallorca sind die steuerlichen Rahmenbedingungen. Im Vergleich zu anderen Regionen bietet Spanien – und speziell die Balearen – ausländischen Käufern einige Möglichkeiten, Steuern zu sparen bzw. zu optimieren.

Steuern beim Immobilienkauf

Wer auf Mallorca eine Immobilie erwirbt, sollte die anfallenden Kaufsteuern kennen. Diese variieren je nach Art der Immobilie:

• Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP): Fällig beim Kauf einer Bestandsimmobilie (Wiederverkauf). Die Höhe ist regional festgelegt und staffelt sich je nach Kaufpreis zwischen ca. 8 % und 11 % des Kaufpreises.
• Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) und Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD): Fallen beim Erwerb einer Neubau-Immobilie vom Bauträger an. Die IVA beträgt 10 % des Kaufpreises, hinzu kommt die AJD von ca. 1,2 %. Im Gegenzug entfällt bei Neubauten die Grunderwerbsteuer.

Steuervorteile für ausländische Käufer

Auch Nicht-Residenten können im spanischen Steuersystem von speziellen Vergünstigungen profitieren:

• Pauschale Besteuerung von Mieteinnahmen: Ausländische Eigentümer aus EU- und EWR-Ländern zahlen auf Mieteinkünfte in Spanien einen festen Einkommensteuersatz von nur 19 %. Gleichzeitig dürfen sie im Zusammenhang mit der Vermietung anfallende Kosten (z. B. für Unterhalt und Reparaturen) von den Einnahmen abziehen, was die effektive Steuerlast weiter senkt.
• Hohe Freibeträge bei der Vermögenssteuer: Auf den Balearen gilt ein Freibetrag von 700.000 € pro Person (bzw. 1,4 Mio. € für Ehepaare) für das Nettovermögen. Bis zu diesem Wert fällt keine spanische Vermögenssteuer auf Immobilienbesitz an. Nur Vermögenswerte oberhalb des Freibetrags werden mit einem abgestuften Steuersatz besteuert.
• Doppelbesteuerungsabkommen: Deutschland, Österreich und viele andere Länder haben mit Spanien Abkommen geschlossen, um eine doppelte Versteuerung zu vermeiden. In der Praxis bedeutet das, dass in Spanien gezahlte Steuern (etwa auf Mieteinnahmen oder Gewinne aus einem Verkauf) auf die heimische Steuer angerechnet werden. Investoren müssen also keine Doppelbesteuerung fürchten, was die Investition in Mallorca zusätzlich erleichtert.

Steuerstrategien für Immobilieninvestoren

Mit geschickter Gestaltung lassen sich die Steuervorteile weiter maximieren und zukünftige Belastungen reduzieren:

• Immobilienkauf über eine spanische Gesellschaft: Der Erwerb über eine in Spanien ansässige Kapitalgesellschaft kann – je nach geplanter Nutzung der Immobilie – steuerliche Vorteile bieten. So kann beispielsweise bei gewerblicher Vermietung die laufende Besteuerung über eine Gesellschaft niedriger ausfallen als im Privatbesitz. Auch bei einer späteren Übertragung der Immobilie (Verkauf oder Vererbung) lässt sich durch eine Gesellschaftsstruktur unter Umständen Steuern sparen.
• Professionelle Steuerplanung nutzen: Eine frühzeitige, professionelle Steuerberatung hilft, alle legalen Möglichkeiten auszuschöpfen. Experten kennen die Feinheiten des spanischen Steuerrechts und können individuelle Gestaltungsmodelle vorschlagen – etwa die optimale Nutzung von Doppelbesteuerungsabkommen oder speziellen steuerlichen Sonderregeln für Ausländer. (Ein Beispiel ist die sogenannte Lex Beckham für Neuresidenten, die unter bestimmten Voraussetzungen einen pauschalen Steuersatz von 24 % auf in Spanien erzieltes Einkommen ermöglicht.) Durch strategische Planung lässt sich die Steuerlast erheblich senken.

Tipps für den Immobilienkauf auf Mallorca

Abgesehen von den Steuern gibt es weitere Faktoren, die beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca beachtet werden sollten. Damit der Kauf reibungslos verläuft und sich die Investition auszahlt, hier einige grundlegende Tipps:

• Lokale Experten beauftragen: Arbeiten Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler vor Ort zusammen, der sich auf Mallorca – idealerweise auf Luxusobjekte – spezialisiert hat. Ein guter Makler kennt den Markt und die Preisstrukturen genau, hat Zugang zu exklusiven Off-Market-Angeboten und begleitet Sie professionell vom ersten Besichtigungstermin bis zum Abschluss beim Notar.
• Budget planen und Finanzierung klären: Kalkulieren Sie Ihr Budget realistisch und beziehen Sie alle Kaufnebenkosten mit ein. Neben dem Kaufpreis fallen Steuern, Notarkosten, Grundbuchgebühren und ggf. Ausgaben für Gutachter oder Übersetzer an. Falls Sie eine Finanzierung benötigen, holen Sie frühzeitig Angebote von Banken ein. Üblicherweise finanzieren spanische Banken für ausländische Käufer etwa 50–70 % des Immobilienwerts. Eine Finanzierungsbestätigung bereits vor der Objektsuche kann Ihre Verhandlungsposition stärken.
• Rechtliche Prüfung durchführen: Beauftragen Sie einen unabhängigen Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag und die Objektunterlagen prüft. Lassen Sie im Vorfeld klären, ob die Immobilie frei von Belastungen ist, alle Genehmigungen vorliegen und der Verkäufer tatsächlich eingetragener Eigentümer ist. In Spanien wird der Immobilienkauf notariell beurkundet – wählen Sie einen Notar, der Erfahrung mit internationalen Käufen hat, um Sprachbarrieren und Missverständnisse zu vermeiden.
• Steuerberater hinzuziehen: Konsultieren Sie einen Steuerberater, idealerweise bereits vor dem Kaufabschluss. Dieser kann Ihnen helfen, die optimale Eigentümerstruktur (privat oder über eine Gesellschaft) zu finden, informiert Sie über laufende steuerliche Pflichten (z. B. jährliche Steuererklärungen für Nicht-Residenten) und zeigt auf, wie Sie die vorhandenen Steuervorteile bestmöglich nutzen. Mit fachkundiger Hilfe vermeiden Sie kostspielige Fehler und schöpfen Sparpotenziale voll aus.

Fazit

Mallorca bietet Anlegern eine einzigartige Kombination aus Lifestyle und lohnenden Immobilieninvestitionen. Vor allem Luxusimmobilien auf Mallorca zeichnen sich durch Wertbeständigkeit und hohe Attraktivität aus. In Verbindung mit den vorhandenen steuerlichen Vorteilen für Investoren und einer vorausschauenden Planung lässt sich eine Immobilieninvestition auf der Insel äußerst rentabel gestalten. Wenn Sie die genannten Tipps beherzigen und sich von lokalen Experten unterstützen lassen, steht Ihrem erfolgreichen Immobilienkauf auf Mallorca nichts mehr im Wege.