Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca – Ein Ratgeber für US-Amerikaner

Mallorca hat sich in den letzten Jahren zu einem der begehrtesten Ziele für internationale Immobilienkäufer entwickelt – zunehmend auch für Käufer aus den USA. Die größte Baleareninsel lockt mit mediterranem Lebensstil, ganzjährig mildem Klima und einer exzellenten Lebensqualität. Führende US-Medien bezeichnen Mallorca bereits als „Hotspot“ und heben die wachsende Beliebtheit der Insel bei amerikanischen Investoren, Künstlern und Unternehmern hervor. Wenn Sie als US-Amerikaner von einem Leben unter der mallorquinischen Sonne träumen und in eine exklusive Immobilie investieren möchten, sind Sie hier genau richtig. In diesem Leitfaden erfahren Sie alles Wichtige – von der Lebensqualität auf Mallorca über den aktuellen Luxusimmobilienmarkt und den Kaufprozess für Nicht-EU-Bürger bis hin zu Visums- und Aufenthaltsoptionen, steuerlichen Aspekten und dem Service von Horizon Global Capital Estate. So sind Sie bestens vorbereitet, um Ihren Immobilienkauf auf Mallorca erfolgreich und sorglos zu gestalten.

Lebensqualität auf Mallorca

Mallorca bietet eine Lebensqualität, die ihresgleichen sucht. Die Insel verwöhnt ihre Bewohner mit über 300 Sonnentagen im Jahr, einem milden, mediterranen Klima und einer beeindruckenden landschaftlichen Vielfalt. Endlose Sandstrände, idyllische Buchten, malerische Dörfer und das Tramuntana-Gebirge (UNESCO-Welterbe) sorgen dafür, dass Naturliebhaber ebenso auf ihre Kosten kommen wie Strandbegeisterte. Outdoor-Aktivitäten wie Segeln, Golf, Wandern oder Radfahren sind nahezu ganzjährig möglich und machen Mallorca zu einem Paradies für Aktive.

Neben der Natur ist es vor allem der entspannte mediterrane Lebensstil, der Auswanderer anzieht. Die Insel vereint spanische Gelassenheit mit einem kosmopolitischen Flair: In der Hauptstadt Palma de Mallorca finden Sie hervorragende Restaurants, ein pulsierendes Kulturleben, exklusive Boutiquen und eine faszinierende historische Altstadt. Gleichzeitig geht es abseits der Touristenzentren ruhig und beschaulich zu – perfekt, um das Leben in vollen Zügen zu genießen. Die lokale Kultur und Tradition ist auf Mallorca allgegenwärtig, von farbenfrohen Volksfesten bis hin zu jahrhundertealten Steindörfern, die ihren ursprünglichen Charme bewahrt haben. Viele nordamerikanische Expats verlieben sich gerade in diese Mischung aus Historie und modernem Komfort.

Ein weiterer Pluspunkt ist die hohe Sicherheit und Stabilität. Spanien gehört zu den sichersten Ländern Europas, und die Kriminalitätsrate auf Mallorca ist niedrig. Expatriates schätzen das sichere Umfeld und die freundliche, offene Gesellschaft der Mallorquiner. Englisch wird in der internationalen Community weit verbreitet gesprochen, was die Eingewöhnung erleichtert. Zudem verfügt Mallorca über eine ausgezeichnete Infrastruktur: der internationale Flughafen von Palma bietet regelmäßige Direktflüge in viele europäische Metropolen und sogar saisonale Nonstop-Verbindungen in die USA (z.B. New York – Palma). Für Amerikaner bedeutet dies, dass Heimatbesuche oder geschäftliche Trips trotz der Entfernung bequem möglich sind. Auch das spanische Gesundheitswesen – mit modernen Kliniken und einem gut ausgebauten öffentlichen wie privaten Versicherungssystem – genießt einen hervorragenden Ruf und gewährleistet hohe medizinische Standards, was für Auswanderer ein wichtiges Kriterium ist.

Nicht zuletzt ist das Preis-Leistungs-Verhältnis auf Mallorca im Vergleich zu vielen Regionen der USA attraktiv. Zwar zählt Mallorca zu den teuersten Gegenden Spaniens, doch Spanien insgesamt ist laut internationalen Lebenshaltungskosten-Indizes rund ein Drittel günstiger als die USA. Insbesondere Immobilienpreise liegen – gemessen an Lage und Qualität – oft unter dem Niveau vergleichbarer Objekte in amerikanischen Küstenregionen oder Großstädten. Mit anderen Worten: Auf Mallorca lässt es sich oft mit weniger finanziellem Aufwand luxuriös leben. Diese Kombination aus Klima, Lifestyle, Sicherheit und relativer Erschwinglichkeit macht Mallorca für US-Amerikaner so lebenswert.

Der Luxusimmobilienmarkt auf Mallorca

Der mallorquinische Immobilienmarkt – speziell im Luxussegment – boomt und hat sich als einer der exklusivsten Märkte Europas etabliert. Dank der begrenzten Größe der Insel und der anhaltend hohen Nachfrage, insbesondere durch internationale Käufer, verzeichnen hochwertige Liegenschaften stabile Wertsteigerungen. In den vergangenen Jahren stieg das Interesse von Käufern aus aller Welt, neben den traditionell starken Käufergruppen aus Deutschland, Großbritannien und Skandinavien treten vermehrt auch US-amerikanische Investoren in Erscheinung. Allein 2023 erreichte die Zahl von Immobilienkäufen durch US-Bürger in Spanien einen Rekordwert – ein Trend, der auf Mallorca deutlich spürbar ist. Faktoren wie der zeitweise günstige Euro-Dollar-Kurs, die politische und wirtschaftliche Stabilität Spaniens und natürlich Mallorcas Lebensqualität haben diesen Nachfrageschub begünstigt. Amerikanische Käufer investieren erfahrungsgemäß vor allem in Premium-Objekte: Villen in erster Meereslinie, historische Landgüter mit Charakter (sogenannte Fincas) oder Luxus-Apartments in Top-Lagen.

Angebot und Preisrahmen: Die Auswahl an Luxusimmobilien auf Mallorca ist vielfältig, reicht jedoch in der Regel vom hochpreisigen Segment bis ins absolute Spitzenluxusniveau. Exklusive Apartments oder Penthäuser in Palma oder Küstenorten beginnen meist im hohen sechsstelligen Euro-Bereich. Moderne Villen mit Meerblick oder historische Anwesen mit großen Grundstücken liegen oft im mehreren-Millionen-Euro-Bereich. In Top-Lagen wie Son Vida (das Nobelviertel oberhalb von Palma), Puerto de Andratx, Deià oder Bendinat werden regelmäßig Villen für zweistellige Millionenbeträge verkauft – absolute Ausnahmeanwesen können Preise von 10 bis 20+ Millionen € erzielen. Durchschnittlich bewegen sich Luxusobjekte auf Mallorca aktuell um etwa 1,5 bis 3 Millionen €, wobei genaue Preise stark von Lage, Größe, Meerblick und Ausstattungsniveau abhängen. Wichtig zu wissen: Die Wertentwicklung von Immobilien in den begehrtesten Zonen Mallorcas war in den letzten Jahren überdurchschnittlich. In Vierteln wie Port d’Andratx oder Son Vida wurden jährliche Preissteigerungen im hohen einstelligen bis niedrigen zweistelligen Prozentbereich verzeichnet – begünstigt durch die Knappheit an Baugrundstücken und das begrenzte Angebot an Bestandsimmobilien. Eine Luxusimmobilie auf Mallorca ist somit nicht nur ein Wohntraum, sondern oft auch eine wertstabile Investition mit solidem langfristigem Potenzial.

Beliebte Regionen: Mallorca bietet für jeden Geschmack die passende Lage. Wer urbanes Leben mit Strandnähe verbinden möchte, wird in Palma fündig – die Inselhauptstadt punktet mit einem internationalen Flair, Yachthafen und kulturellem Angebot, während Viertel wie Portixol oder Santa Catalina trendiges Cityleben am Meer ermöglichen. Im Südwesten der Insel – rund um Puerto de Andratx, Santa Ponsa, Portals Nous und Bendinat – konzentriert sich ein großer Teil des Luxussegments. Hier finden sich glamouröse Villen mit Meerblick, abgeschirmte Wohnanlagen mit 24h-Sicherheitsdienst und eine hervorragende Infrastruktur mit Golfplätzen, Yachthäfen (z.B. Puerto Portals) und internationaler Gastronomie. Son Vida, ein hügeliges Anwalt-Viertel nahe Palma, gilt als exklusivste Wohngegend Mallorcas, bekannt für seine Herrenhäuser, drei Golfplätze vor der Haustür und prominente Bewohner. Im Nordwesten um Deià, Valldemossa und Sóller schätzen Käufer die spektakuläre Landschaft der Tramuntana und das authentische Flair – hier wechseln liebevoll restaurierte Natursteinfincas und elegante Landhäuser den Besitzer. Im Norden (Alcúdia, Pollença) und im Südosten (Santanyí, Portocolom) ziehen malerische Küsten und etwas ruhigere, naturbelassene Umgebungen Luxusliebhaber an, die Abgeschiedenheit suchen. Insgesamt zeichnet sich der Markt dadurch aus, dass Lagequalität der entscheidende Preistreiber ist: Meerblick, direkte Meereslage, historischer Charme oder besondere Extras (etwa privater Zugang zum Strand oder Liegeplätze im Hafen) rechtfertigen deutliche Aufschläge. Mit Unterstützung eines versierten Maklers lässt sich jedoch für nahezu jedes Anforderungsprofil das passende Objekt finden – ob eine elegante Designer-Villa, ein Penthouse in der Altstadt oder ein idyllisches Landgut im Inselinneren.

Der Kaufprozess: Ablauf und Besonderheiten für US-Amerikaner

Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca folgt im Wesentlichen dem spanischen Kaufprozess, der sich in einigen Punkten vom US-Immobilienkauf unterscheidet. Für Nicht-EU-Bürger – und damit auch US-Amerikaner – gelten dabei zwar keine Einschränkungen beim Immobilienerwerb selbst (Ausländer dürfen in Spanien uneingeschränkt Eigentum erwerben), jedoch sind einige zusätzliche Schritte und Formalitäten zu beachten. Mit guter Vorbereitung und lokaler Unterstützung verläuft der Kauf aber reibungslos. Hier ein Überblick über den typischen Ablauf und wichtige Hinweise:

1. Marktrecherche und Finanzplanung: Bevor Sie mit konkreten Besichtigungen starten, empfiehlt es sich, den Markt zu sondieren und ein Budget festzulegen. Informieren Sie sich über Preisniveaus in Ihren bevorzugten Regionen Mallorcas und verschaffen Sie sich einen Eindruck vom Angebot (z.B. über Online-Exposés oder Gespräche mit Maklern). Klären Sie die Finanzierung: Viele internationale Käufer bezahlen Luxusobjekte auf Mallorca vollständig aus Eigenmitteln, doch es besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, eine Hypothek in Spanien aufzunehmen. Spanische Banken finanzieren in der Regel bis ca. 60–70% des Kaufpreises für Nicht-Residenten, sodass ein Eigenkapitalanteil von rund 30–40% erforderlich ist. Falls Sie eine Finanzierung benötigen, sollten Sie schon frühzeitig mit Banken sprechen oder einen Finanzberater einschalten. Parallel dazu ist es ratsam, einen erfahrenen Immobilienmakler auszuwählen, idealerweise mit Spezialisierung auf das Luxussegment und internationaler Klientel – dieser wird Sie während des gesamten Kaufprozesses beraten und passende Immobilien vorschlagen.

2. Besichtigungen und Auswahl der Immobilie: Ihr Makler wird Ihnen entsprechend Ihrer Kriterien (Lage, Objektart, Ausstattung, Budget) geeignete Immobilien präsentieren. Viele Erstinformationen lassen sich aus der Ferne einholen; hochwertige Makler bieten oft virtuelle Rundgänge oder Videobesichtigungen an, was für Käufer aus den USA sehr hilfreich sein kann. Dennoch ersetzt nichts den persönlichen Eindruck: Planen Sie nach Möglichkeit einen Besuch auf Mallorca ein, um potenzielle Objekte vor Ort zu besichtigen. Dabei können Sie nicht nur die Immobilie selbst prüfen, sondern auch Lage und Umfeld erkunden – die Nachbarschaft, Erreichbarkeit von Stränden, Restaurants, Schulen (falls relevant) und anderen Einrichtungen. Nehmen Sie sich Zeit, verschiedene Gegenden kennenzulernen. Ein guter Makler organisiert in kurzer Zeit effiziente Besichtigungstouren, sodass Sie bei einem Inselbesuch mehrere Objekte vergleichen können. Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, wird in der Regel ein Kaufangebot unterbreitet und die Konditionen (Preis, Übernahmetermin, inkludiertes Mobiliar etc.) werden zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt. Ihr Makler übernimmt hierbei die Vermittlung und Beratung, um einen für beide Seiten zufriedenstellenden Vorvertrag zu erreichen.

3. Rechtliche Prüfung und Reservierung: Ist man sich grundsätzlich einig, empfiehlt es sich dringend, einen Rechtsanwalt oder Gestor (span. Verwaltungsjurist) mit Spezialisierung auf Immobilienrecht einzuschalten, falls dies nicht bereits geschehen ist. Dieser überprüft alle rechtlichen Details der Immobilie (Due Diligence): Ist der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer? Sind die Grundbuchangaben korrekt? Liegen Hypotheken, Schulden oder Belastungen auf dem Objekt? Wurden die Baugenehmigungen eingehalten und ist die Immobilie legal errichtet? Außerdem kümmert sich der Anwalt darum, dass Sie alle notwendigen Dokumente für den Kauf bereit haben. Zu diesem Zeitpunkt sollten Sie spätestens Ihren NIE beantragt haben. Die NIE („Número de Identidad de Extranjero“) ist eine Ausländer-Identifikationsnummer, die in Spanien für nahezu alle offiziellen Vorgänge benötigt wird – vom Immobilienkauf bis zum Eröffnen eines Bankkontos oder Versorgervertrags. US-Amerikaner können die NIE vorab über das spanische Konsulat in den USA beantragen oder direkt in Spanien (bei der Ausländerbehörde oder via Vollmacht durch den Anwalt). Da die Beantragung einige Wochen dauern kann, ist es klug, diesen Schritt frühzeitig anzugehen. Parallel dazu ist es üblich, die gefundene Immobilie mittels eines Reservierungsvertrags oder Optionsvertrags (Contrato de Arras) vom Markt zu nehmen. Dabei zahlt der Käufer eine Anzahlung (üblich sind 10% des Kaufpreises) als Reservation. Dieser privatrechtliche Vorvertrag wird zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen und bindet beide Parteien: Der Verkäufer verpflichtet sich, die Immobilie nicht anderweitig zu verkaufen, und der Käufer verpflichtet sich, innerhalb einer vereinbarten Frist (meist 4–8 Wochen) den Kauf zu vollziehen. Wichtig: Lassen Sie Vertragsentwürfe immer von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie unterschreiben oder Zahlungen leisten. Die 10%-Anzahlung wird im Normalfall auf den Kaufpreis angerechnet. Sollte der Käufer später grundlos vom Kauf zurücktreten, ist die Anzahlung verloren; tritt der Verkäufer unberechtigt zurück, muss er dem Käufer üblicherweise das Doppelte der Anzahlung erstatten – so sieht es das spanische Recht für den Arras-Vertrag vor.

4. Vorbereitung der notarielle Beurkundung: Nach Unterzeichnung des Vorvertrags arbeitet Ihr Anwalt alle noch offenen Punkte ab. Dazu gehört, dass Sie spätestens jetzt ein spanisches Bankkonto eröffnen sollten (falls noch nicht geschehen), um die Zahlungsabwicklung zu erleichtern. Zwar kann der Kaufpreis prinzipiell auch von einem ausländischen Konto überwiesen werden, doch für die laufenden Nebenkosten und Steuern nach dem Kauf ist ein lokales Konto sehr hilfreich. Zudem fordern manche Verkäufer die Zahlung per spanischem Bankscheck bei der Beurkundung – das hängt von den Umständen ab. Ihr Anwalt wird auch sicherstellen, dass zum Übergabetermin alle erforderlichen Dokumente bereitliegen: der aktuelle Grundbuchauszug, Energieausweis, ggf. ein Zertifikat über offene Gemeinschaftskosten (bei Wohnungen), Nachweise über bezahlte Grundsteuer (IBI) und Müllgebühren, sowie die Zahlungsmodalitäten für den Restkaufpreis. Etwaige offene Lasten (z.B. noch laufende Hypotheken des Verkäufers) werden in der Schlussabrechnung verrechnet oder vorab getilgt. In dieser Phase organisiert der Anwalt auch die Vollmacht und Zahlungswege, falls Sie selbst zur Beurkundung nicht anwesend sein können. Viele internationale Käufer nutzen die Möglichkeit, ihrem Anwalt oder einem Vertrauensperson per notarierter Vollmacht die Unterschriftsberechtigung zu erteilen, sodass nicht extra für den Notartermin aus den USA angereist werden muss. Diese Vollmacht kann ebenfalls vor einem US-Notary Public plus Apostille erstellt und anerkannt werden. Es ist beruhigend zu wissen, dass Sie den Kaufprozess somit auch aus der Ferne abschließen können, wenn nötig.

5. Notartermin und Eigentumsübertrag: Der finale Schritt ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (Escritura Pública) vor einem spanischen Notar. Der Notar ist ein neutraler staatlicher Amtsträger, der in Spanien jede Immobilienübertragung beurkunden muss. Im Gegensatz zum US-System, wo oft Treuhandgesellschaften (Escrow) involviert sind, findet in Spanien alles in einem Termin beim Notar statt. Der Notar liest den Kaufvertrag vor und prüft unter anderem die Identität der Parteien, den Grundbuchstand und dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Im Beisein des Notars erfolgt die Zahlung des restlichen Kaufpreises – meist durch übergabefertige Bankschecks oder vorherige Überweisung auf ein vom Notar kontrolliertes Konto – und der Verkäufer übergibt dem Käufer die Schlüssel der Immobilie. Mit der Unterschrift beim Notar geht das Eigentum offiziell auf Sie über. Herzlichen Glückwunsch – damit sind Sie Eigentümer Ihrer Mallorca-Immobilie! Der Notar meldet den Eigentumswechsel elektronisch beim Grundbuchamt. Ihr Anwalt wird im Anschluss noch die Eintragung im Grundbuch überwachen und die Zahlung der anfallenden Steuern und Gebühren veranlassen (siehe dazu auch den Abschnitt Steuerliche Aspekte). Nach einigen Wochen erhalten Sie dann den endgültigen Grundbucheintrag und damit den rechtssicheren Eigentumsnachweis. Grundsätzlich genießen Sie in Spanien dank des Grundbuchsystems und der notariellen Kontrolle eine hohe Rechtssicherheit beim Immobilienkauf – Risiken wie nicht entdeckte Schulden oder unsaubere Titel, die in anderen Ländern ein Problem darstellen können, sind hier sehr minimiert.

6. Nach dem Kauf – Übernahme und Betreuung: Unmittelbar nach dem Notartermin sollten Sie sich um praktische Dinge kümmern: Umschreibung der Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, Gas) auf Ihren Namen, Abschluss einer Wohngebäudeversicherung und ggf. Bestellung eines Sicherheitsdienstes oder Hausverwalters, falls gewünscht. Ihr Makler oder Anwalt ist Ihnen dabei behilflich. Falls Sie nicht dauerhaft auf Mallorca wohnen, kann es sinnvoll sein, eine Hausverwaltungs- oder Concierge-Firma zu engagieren, die sich um die Immobilie kümmert (Reinigung, Gartenpflege, Poolwartung, Sicherheitschecks oder sogar Vermietungsmanagement, falls Sie zeitweise an Feriengäste vermieten möchten). Mallorca verfügt über professionelle Dienstleister für solche Zwecke. Mit der richtigen Organisation werden Sie also auch nach dem Kauf bestens betreut und können sich darauf freuen, Ihr neues Zuhause auf der Insel zu genießen.

Visums- und Aufenthaltsregelungen für US-Bürger

Als Bürger der USA können Sie sich mit einem gültigen Reisepass zwar visumsfrei bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in Spanien (und dem Schengen-Raum insgesamt) aufhalten – doch wenn Sie beabsichtigen, langfristig auf Mallorca zu leben oder ganz auszuwandern, benötigen Sie eine entsprechende Aufenthaltserlaubnis oder ein Visum. Spanien bietet verschiedene Visumsarten und Aufenthaltsgenehmigungen für Nicht-EU-Bürger an. Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Optionen, die insbesondere für Immobilienkäufer und Auswanderer aus den USA in Frage kommen:

Golden Visa (Investor-Aufenthaltstitel) – nur noch bis April 2025

In der Vergangenheit war das „Golden Visa“ das attraktivste Programm für Immobilieninvestoren aus Drittstaaten. Es handelt sich um eine Aufenthaltsgenehmigung, die seit 2013 an Ausländer vergeben wurde, die mindestens 500.000 € in spanische Immobilien investieren. Mit einer solchen Investoren-Residenz erhielten Käufer und ihre engsten Familienangehörigen schnell und unbürokratisch eine spanische Aufenthaltsgenehmigung, die zunächst zwei Jahre gilt und danach verlängert werden konnte. Ein großer Vorteil: Golden-Visum-Inhaber mussten nicht dauerhaft in Spanien wohnen, um die Genehmigung zu behalten – ein kurzer Besuch pro Jahr reichte aus. Dadurch konnten beispielsweise US-Amerikaner mit Golden Visa ihren steuerlichen Wohnsitz weiterhin in den USA belassen und trotzdem jederzeit frei nach Spanien ein- und ausreisen, in der EU wohnen oder sogar remote für ihre US-Firma von Mallorca aus arbeiten, ohne in Spanien steuerpflichtig zu werden. Langfristig eröffnete das Golden Visa sogar die Perspektive einer Einbürgerung: nach zehn Jahren legalem Aufenthalt in Spanien kann man grundsätzlich die spanische Staatsbürgerschaft beantragen (auch wenn dies für US-Bürger wegen des Verlusts der eigenen Staatsbürgerschaft oft weniger relevant ist).

Wichtige aktuelle Änderung: Die spanische Regierung hat beschlossen, das Golden-Visa-Programm abzuschaffen. Neue Anträge auf das Investorvisum via Immobilienkauf sind nur noch bis zum 2./3. April 2025 möglich. Danach wird diese Aufenthaltsoption komplett eingestellt. Diese Entscheidung erfolgte vor dem Hintergrund innenpolitischer Diskussionen über Wohnraumknappheit und Spekulation. Für amerikanische Käufer bedeutet dies, dass die „Visa-Wildcard“ der automatischen Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestment wegfällt. Wenn Sie also planen, in letzter Minute noch von der Golden Visa Regelung zu profitieren, müssen Sie äußerst zügig handeln: Kauf einer oder mehrerer Immobilien im Gesamtwert von mindestens 500.000 €, Zusammenstellung aller Antragsunterlagen und Einreichung beim spanischen Konsulat – all das muss vor dem Stichtag erledigt sein. In der Praxis ist dies Anfang 2025 eine Herausforderung, aber machbar mit guter Vorbereitung. Bestehende Golden Visa und deren Verlängerungen sollen Bestandsschutz genießen; nur Neuanträge werden nach dem Stichtag nicht mehr angenommen.

Visum für Nicht-Erwerbstätige (Residencia No Lucrativa)

Für viele Auswanderungswillige ohne EU-Pass wird künftig das nicht-lukrative Visum die Hauptoption sein, um legal in Spanien (und damit auf Mallorca) zu leben. Dieses Visum richtet sich an Personen, die in Spanien nicht arbeiten möchten oder müssen – also z.B. Ruheständler, finanziell Unabhängige, Privatier oder auch zeitweilig beruflich pausierende Menschen. Das Visum setzt voraus, dass Sie ausreichende finanzielle Mittel nachweisen können, um Ihren Lebensunterhalt in Spanien zu bestreiten, ohne dort zu arbeiten. Konkret verlangt die spanische Behörde Einkünfte oder Ersparnisse oberhalb bestimmter Schwellen (etwa das Vierfache der öffentlichen Einkommens-Indikators IPREM, was jährlich rund 30.000 € für Einzelpersonen entspricht, plus Aufschläge für mitziehende Familienmitglieder). Zudem muss eine Krankenversicherung (privat oder gegebenenfalls bei Rentnern die US-Medicare mit Zusatzversicherung, sofern anerkannt) abgeschlossen werden und ein polizeiliches Führungszeugnis ohne relevante Einträge vorliegen. Das nicht-lukrative Visum wird zunächst für ein Jahr erteilt und kann anschließend um weitere zwei Jahre und nochmals zwei Jahre verlängert werden. Nach fünf Jahren durchgehendem Aufenthalt kann man eine unbefristete Niederlassungserlaubnis beantragen. Wichtig zu wissen: Mit diesem Visum dürfen Sie in Spanien keiner Erwerbstätigkeit nachgehen (auch kein Remote-Job) – es dient rein dem Zweck des Aufenthalts. Viele non-lucrative Visa werden an nordamerikanische Rentner vergeben, die ihren Lebensabend unter der Mittelmeer-Sonne genießen möchten. Für Immobilienkäufer, die zwar in Spanien leben, aber weiter für ein US-Unternehmen arbeiten wollen, war dieses Visum bislang unattraktiv – für diese Zielgruppe gibt es nun eine neue Alternative, das digitale Nomadenvisum.

Visum für digitale Nomaden (Fernarbeitsvisum)

Seit 2023 gibt es in Spanien das Visum für internationale Telearbeit, umgangssprachlich als Digitales-Nomaden-Visum bekannt. Es wurde im Rahmen des spanischen „Startup-Gesetzes“ geschaffen, um remote arbeitende Fachkräfte ins Land zu holen. Dieses Visum ist ideal, wenn Sie beispielsweise weiterhin für einen US-Arbeitgeber arbeiten (oder als selbstständiger Berater hauptsächlich für Kunden außerhalb Spaniens tätig sind), aber Ihren Wohnsitz nach Mallorca verlegen möchten. Die Bedingungen ähneln dem nicht-lukrativen Visum, mit dem Unterschied, dass Arbeiten auf Distanz explizit erlaubt ist. Sie müssen nachweisen, dass Sie seit mindestens einem Jahr für Ihr ausländisches Unternehmen tätig sind oder als Freiberufler etabliert sind, und dass Ihr Einkommen überwiegend von außerhalb Spaniens stammt. Außerdem ist ein Mindesteinkommen vorgegeben (ca. 200% des spanischen Mindestlohns – in etwa 2.500 € monatlich, variiert leicht), um sicherzustellen, dass Sie Ihren Lebensunterhalt bestreiten können. Mit dem Digitalnomaden-Visum können Sie sich zunächst bis zu 12 Monate in Spanien aufhalten und es anschließend in eine befristete Aufenthaltserlaubnis (für bis zu 3 Jahre, verlängerbar auf maximal 5 Jahre) umwandeln. Ein großer Bonus für Inhaber dieses Visums ist die Möglichkeit, von steuerlichen Erleichterungen – dem sogenannten “Beckham Law” – Gebrauch zu machen. Dieses erlaubt bestimmten Ausländern, die neu nach Spanien ziehen, sich für einen Sondersteuersatz zu entscheiden und wie Nicht-Residenten besteuert zu werden (pauschal ca. 24% auf Einkünfte aus Spanien bis 600.000 € und Befreiung von ausländischem Einkommen). Dadurch können z.B. Gehälter vom US-Arbeitgeber steuerlich begünstigt sein. Die genauen Voraussetzungen sind etwas komplex, aber Ihr Steuerberater kann Sie hierzu informieren. Insgesamt bietet das Visum für digitale Nomaden eine hervorragende Möglichkeit für alle, die unabhängig vom Ort arbeiten können und Mallorcas Lebensstil genießen wollen, ohne ihre Karriere aufzugeben.

Weitere Visa-Optionen

Neben den oben genannten Routen gibt es noch einige spezielle Aufenthaltstitel, die je nach individueller Situation in Betracht kommen könnten. Beispielsweise das Arbeitsvisum für hochqualifizierte Fachkräfte, das von einem spanischen Arbeitgeber gesponsert werden muss (relevant, wenn Sie ein Jobangebot in Spanien haben), oder das Unternehmer-Visum, wenn Sie beabsichtigen, in Spanien ein Unternehmen zu gründen bzw. in ein innovatives Start-up zu investieren. Diese Optionen erfordern jedoch jeweils besondere Voraussetzungen – etwa einen Businessplan und Mindestinvestitionen für das Unternehmer-Visum – und sind eher für Sonderfälle relevant. Für die meisten US-Amerikaner, die primär aufgrund einer Immobilieninvestition und des Lifestyles nach Mallorca ziehen, werden das nicht-lukrative Visum oder das digitale Nomadenvisum die praktikabelsten Wege sein, sobald das Golden Visa entfällt.

Unabhängig vom gewählten Visum ist es wichtig zu planen, wann und wie Sie die Aufenthaltsgenehmigung beantragen. In vielen Fällen muss der Antrag vor der Übersiedlung bei der zuständigen spanischen Auslandsvertretung in den USA gestellt werden (z.B. im spanischen Konsulat in New York, Los Angeles etc., je nach Ihrem Wohnsitz). Die Bearbeitungszeiten können einige Monate in Anspruch nehmen. Ist der Antrag bewilligt, erhalten Sie ein Visum zur Einreise nach Spanien, wo Sie dann innerhalb einer Frist (oft 1 Monat) bei der Ausländerbehörde Ihre tatsächliche Aufenthaltskarte (TIE – Tarjeta de Identidad de Extranjero) abholen müssen. Planen Sie diese Schritte parallel zu Ihrem Immobilienkauf ein, damit am Ende alles zeitlich passt. Die Beantragung eines Visums erfordert einen gewissen bürokratischen Aufwand – von beglaubigten Übersetzungen Ihrer Dokumente über Finanznachweise bis zu Gesundheitsbescheinigungen – aber mit Geduld und ggf. Unterstützung durch einen Immigrationsanwalt sind diese Hürden gut zu bewältigen. Haben Sie Ihre Aufenthaltserlaubnis erst einmal in der Hand, steht dem neuen Leben auf Mallorca nichts mehr im Wege.

Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf und Umzug

Beim Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca und einer möglichen Wohnsitznahme in Spanien spielen steuerliche Überlegungen eine bedeutende Rolle. Sowohl einmalige Steuern im Rahmen des Erwerbs als auch laufende steuerliche Pflichten sollten von Anfang an eingeplant werden, um Überraschungen zu vermeiden. Im Folgenden ein Überblick über die wichtigsten Steuern und Kosten sowie Hinweise zur steuerlichen Situation von US-Amerikanern in Spanien:

Grunderwerbsteuern und Nebenkosten: In Spanien fallen beim Immobilienkauf verschiedene Steuern an. Welche genau, hängt davon ab, ob es sich um eine Neubau-Immobilie (Erstkauf vom Bauträger) oder um einen Gebrauchtkauf handelt.

• ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Dies ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer gebrauchten Immobilie. In den Balearischen Inseln ist sie gestaffelt: für günstigere Immobilien beginnt der Satz bei ca. 8%, bei höherpreisigen Objekten steigt er auf bis zu 11% des Kaufpreises. Bei Luxusimmobilien muss man im Schnitt mit rund 8–10% vom Kaufpreis als ITP rechnen. Ihr Anwalt wird den genauen Steuersatz anhand des Kaufpreises und der regionalen Vorschriften ermitteln.

• IVA/Mehrwertsteuer und AJD: Beim Kauf eines Neubauobjekts direkt vom Bauträger zahlen Käufer statt ITP die spanische Mehrwertsteuer IVA (auf Wohnimmobilien 10%). Zusätzlich wird in diesem Fall eine Stempelsteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) fällig, die in den Balearen etwa 1,2% beträgt. Neubauten sind dadurch etwas höher belastet (rund 11,2% insgesamt), während bei Bestandsobjekten „nur“ ITP anfällt.

• Notar- und Grundbuchgebühren: Die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt trägt meist der Käufer. Sie sind abhängig vom Wert der Immobilie, aber als Faustregel kann man etwa 1–2% des Kaufpreises für Notar, Grundbuch und eventuelle Gestor-Gebühren ansetzen. Bei einem Millionenobjekt können das einige Tausend Euro sein. Diese Ausgaben lohnen sich für die rechtliche Absicherung Ihres Eigentums.

• Anwaltskosten und Prüfung: Wenn Sie – was dringend angeraten ist – einen Anwalt mit der Kaufabwicklung beauftragen, fallen hierfür Honorare an. Üblich sind ca. 1% des Kaufpreises als Honorar für den umfassenden Service (Rechtsprüfung, Vertragsvorbereitung, Behördengänge etc.), teilweise zuzüglich MwSt. Klären Sie die Konditionen vorab mit Ihrem Rechtsbeistand.

• Maklerprovision: In Spanien wird die Maklercourtage in der Regel vom Verkäufer beglichen und ist bereits im Kaufpreis eingerechnet (üblich sind etwa 5% vom Verkaufspreis, die der Verkäufer an den Makler zahlt). Falls Sie jedoch einen Buyer’s Agent bzw. Einkaufsberater separat beauftragt haben, könnten hierfür Gebühren anfallen – dies ist im Luxussegment aber eher selten, da meist ein Makler beide Parteien zusammenbringt und vom Verkäufer vergütet wird. Fragen Sie im Zweifel nach dem genauen Modell, um Doppelprovisionen zu vermeiden.

Laufende Immobiliensteuern: Nach dem Erwerb werden Sie als Eigentümer jährlich mit einigen lokalen Steuern und Abgaben konfrontiert:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Die spanische Grundsteuer, erhoben von der jeweiligen Gemeinde. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und dem kommunalen Hebesatz. In Palma und den meisten Gemeinden Mallorcas ist die IBI im Vergleich zu US-Property Taxes moderat – oft einige hundert bis wenige tausend Euro pro Jahr, je nach Größe und Lage des Objekts. Sie erhalten hierzu jährlich einen Bescheid.

• Müllabfuhrgebühren: Zusätzlich erhebt die Gemeinde oft eine jährliche Gebühr für Abfallentsorgung, die jedoch vergleichsweise gering ausfällt (ebenfalls abhängig von Gemeinde und Objektgröße, meist im zweistelligen oder niedrigen dreistelligen Eurobereich pro Jahr).

• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen/Imputación de renta: Falls Sie Ihre Mallorca-Immobilie vermieten (z.B. an Urlauber oder langfristig), sind die Mieteinnahmen in Spanien steuerpflichtig. Für Nicht-Residenten (wenn Sie also Ihren steuerlichen Wohnsitz in den USA behalten) beträgt die Steuer auf Mieteinnahmen aktuell 24% der Bruttomiete (abzüglich bestimmter Kosten nur, wenn Sie EU/EWR-Bürger wären – was für US-Bürger nicht zutrifft, daher 24% vom Brutto). Vermieten Sie nicht, sondern nutzen die Immobilie ausschließlich selbst, fällt für Nicht-Residenten eine kleine Eigenbedarfsteuer an: dabei wird ein fiktiver Mietertrag (in der Regel 1,1% des Katasterwertes pro Jahr) mit 24% besteuert. In der Praxis sind diese Beträge oft überschaubar (Beispiel: Katasterwert 300.000 € -> 1.1% = 3.300 € -> 24% davon = 792 € Jahressteuer). Ihr Steuerberater oder Gestor kann die sogenannte Nichtresidenten-Steuererklärung (Modelo 210) hierfür jährlich für Sie erledigen.

• Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): Spanien erhebt auf hohe Vermögen eine Vermögenssteuer, die auch Nicht-Residenten betrifft, allerdings nur in Bezug auf ihr Vermögen innerhalb Spaniens. In den Balearischen Inseln liegt der persönliche Freibetrag derzeit bei ca. 700.000 € (für Residenten gibt es zusätzlich einen Freibetrag für die selbstgenutzte Immobilie). Der darüber liegende Wert Ihres Spanien-Vermögens (im Wesentlichen der Wert Ihrer Immobilie) wird progressiv besteuert. Bei Immobilien im Luxussegment kann dieser Freibetrag schnell überschritten werden – beispielsweise bei einer Immobilie im Wert von 1,5 Mio. € wären rund 800.000 € steuerpflichtiges Vermögen zu versteuern. Die Steuersätze bewegen sich je nach Höhe des Vermögens zwischen ca. 0,2% und in Extremfällen über 2,5%. In unserem Beispiel würde grob etwa 0,3–0,5% auf die 800.000 € anfallen (also einige Tausend Euro pro Jahr). Wichtig für US-Bürger: Die USA kennen keine allgemeine Vermögenssteuer, jedoch lässt sich die in Spanien gezahlte Vermögenssteuer ggf. in der US-Steuer nicht anrechnen, da es sich um unterschiedliche Steuerarten handelt. Daher sollten vermögende Käufer dieses Thema bei der Finanzplanung im Blick haben. Bei Wohnsitz in Spanien addiert sich Ihr weltweites Vermögen, was ebenfalls bedacht sein will. Es gibt Überlegungen, die Vermögenssteuer in einzelnen Regionen abzuschaffen oder durch eine Solidarabgabe zu ersetzen – hier lohnt es sich, auf dem Laufenden zu bleiben und gegebenenfalls steuerliche Beratung einzuholen, um etwa durch geschickte Strukturierung (z.B. Kauf über eine spanische Gesellschaft) Optimierungen zu erzielen.

Steuerliche Wohnsitzwahl und Doppelte Steuerpflicht: Ein essenzieller Punkt für Auswanderer ist die Frage, ob man in Spanien steuerlich ansässig wird. Spanien definiert Steuerresidenten im Wesentlichen danach, ob man sich in einem Kalenderjahr 183 Tage oder mehr im Land aufhält oder ob der Mittelpunkt der Lebensinteressen in Spanien liegt. Wird man spanischer Steuerresident, so unterliegt man der spanischen Einkommensteuer mit dem Welteinkommen. Für US-Amerikaner ergibt sich hier eine besondere Situation: Die USA besteuern als eines der wenigen Länder ihre Staatsbürger ebenfalls auf das Welteinkommen – unabhängig vom Wohnsitz. Das bedeutet, als in Spanien lebender US-Bürger haben Sie grundsätzlich in beiden Ländern Steuererklärungen abzugeben. Allerdings soll Doppelbesteuerung vermieden werden: Zwischen den USA und Spanien besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. In der Praxis wird meist die im Ausland (z.B. Spanien) gezahlte Steuer auf Ihre US-Steuerschuld angerechnet bzw. umgekehrt, sodass Einkünfte nicht doppelt voll besteuert werden. Dennoch können durch unterschiedliche Steuersätze und -arten Verpflichtungen in beiden Ländern entstehen (etwa weil Spanien bestimmte Sozialabgaben kennt, oder die USA Abgaben erheben, die Spanien nicht kennt). Außerdem greift für viele im Ausland lebende US-Bürger der Foreign Earned Income Exclusion oder Foreign Tax Credit – das heißt, ein Teil des im Ausland verdienten Einkommens bleibt von der US-Besteuerung frei, sofern man die Bedingungen erfüllt. Diese Themen sind komplex und sehr individuell. Unser Rat: Konsultieren Sie unbedingt einen Steuerberater, der sich sowohl mit dem spanischen als auch dem US-Steuerrecht auskennt, bevor Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz verlagern. Durch geschickte Planung – etwa die Wahl des geeigneten Visums, das Timing Ihres Umzugs sowie die Nutzung von Steuervorteilen (z.B. des erwähnten Beckham-Regimes für Neuansiedler in Spanien) – lassen sich mitunter erhebliche Steuerersparnisse erzielen.

Ein Beispiel: Sollten Sie als Golden-Visa-Inhaber entscheiden, weniger als 183 Tage im Jahr in Mallorca zu verbringen, blieben Sie offiziell Steuerresident in den USA und müssten in Spanien nur die Steuern auf Ihre Immobilie (IBI, eventuelle Mieteinnahmen etc.) zahlen, jedoch keine spanische Einkommensteuer auf Ihr US-Einkommen. Viele Investoren nutzten diese Möglichkeit. Wer hingegen seinen Lebensmittelpunkt vollständig nach Mallorca verlegt, genießt zwar alle Vorteile der Insel ganzjährig, muss aber auch die Konsequenz tragen, in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig zu sein. Hier kann das zuvor erwähnte Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass Sie beispielsweise Ihr Einkommen doppelt versteuern – aber Aspekte wie die spanische Vermögenssteuer oder Meldepflichten (z.B. müssen Residenten mit Auslandskonten oder -vermögen über 50.000 € dies den spanischen Behörden mittels Modell 720 anzeigen) sollten vorab durchdacht werden.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das spanische Steuersystem bei Immobilienkauf und Wohnsitznahme zwar einige zusätzliche Belastungen mit sich bringt – insbesondere Grunderwerbsteuer und ggf. Vermögenssteuer, die in den USA so nicht anfallen – jedoch dank Abkommen und Beratung handhabbar ist. Viele Auswanderer empfinden die insgesamt niedrigeren Lebenshaltungskosten, das soziale Sicherungssystem Spaniens (z.B. das Gesundheitssystem) und die Lebensqualität als deutlichen Mehrwert, der die steuerlichen Pflichten aufwiegt. Gleichwohl sollte man diese nicht ignorieren. Planen Sie ausreichend Budget für Steuern und setzen Sie auf professionelle Beratung, um Ihre neue Lebensphase auch finanziell optimal zu gestalten.

Unser Service für Sie – Horizon Global Capital Estate

Der Kauf einer Luxusimmobilie im Ausland ist ein großer Schritt, bei dem ein vertrauenswürdiger Partner vor Ort Gold wert ist. Horizon Global Capital Estate ist spezialisiert auf exklusive Immobilien auf Mallorca und bietet US-amerikanischen Kunden einen umfassenden Premium-Service, der über den üblichen Standard hinausgeht. Als etabliertes Immobilienberatungsunternehmen mit Sitz auf der Insel kennen wir den Markt in- und auswendig und begleiten Sie schrittweise auf dem Weg zu Ihrer Traumimmobilie – von der ersten Orientierung bis zum Einzug und darüber hinaus.

Individuelle Beratung: Wir nehmen uns Zeit, Ihre Wünsche und Anforderungen genau zu verstehen. Suchen Sie eine moderne Villa am Meer, ein historisches Herrenhaus im Landesinneren oder ein stilvolles Penthouse in Palma? Planen Sie, dauerhaft nach Mallorca überzusiedeln, oder soll es eine Ferienresidenz werden? Auf Basis Ihres Profils stellen wir Ihnen handverlesene Objekte vor, die Ihren Vorstellungen entsprechen. Dabei profitieren Sie von unserem breiten Portfolio an Luxusimmobilien, das viele Off-Market-Angebote umfasst, die nicht öffentlich inseriert sind. Diskretion und Vertraulichkeit stehen bei uns an erster Stelle – gerade im oberen Preissegment schätzen Käufer und Verkäufer unser zurückhaltendes Vorgehen.

Lokale Expertise: Unser Team besteht aus erfahrenen Immobilienexperten, die den mallorquinischen Markt seit Jahren beobachten und aktiv mitgestalten. Wir kennen die feinen Unterschiede der Mikrolagen – welche Villen in Son Vida den besten Panoramablick bieten, welcher Küstenort im Südosten noch ein Geheimtipp ist, oder wo demnächst Infrastrukturprojekte den Wert von Immobilien steigern könnten. Diese Wissensvorsprung geben wir an Sie weiter, sodass Sie eine informierte Kaufentscheidung treffen können. Zudem verstehen wir die besonderen Bedürfnisse von internationalen Kunden. Gerade als US-Amerikaner werden Ihnen manche Abläufe zunächst fremd sein – wir erklären Ihnen geduldig jeden Schritt und stehen für all Ihre Fragen zur Verfügung. Durch unsere zweisprachigen Mitarbeiter (Deutsch, Englisch, Spanisch und weitere Sprachen) gibt es keine Sprachbarrieren. Verträge und Dokumente lassen wir bei Bedarf ins Englische übersetzen, damit Sie stets den vollen Überblick behalten.

Rundum-Betreuung: Horizon Global Capital Estate bietet ein Full-Service-Paket für Käufer. Wir koordinieren auf Wunsch alle beteiligten Profis: renommierte Rechtsanwälte für die juristische Prüfung, zuverlässige Notare, kompetente Steuer- und Finanzberater, die sich um Visa-Fragen oder steuerliche Optimierung kümmern, sowie Gutachter, Architekten oder Inneneinrichter. Dank unseres exzellenten Netzwerks – aufgebaut über viele Jahre – können wir Ihnen in jedem Bereich ausgewiesene Experten vermitteln. Sie erhalten so alle Dienstleistungen aus einer Hand und sparen wertvolle Zeit. Wir übernehmen die Terminplanung, bereiten Unterlagen vor und begleiten Sie auch persönlich zu wichtigen Terminen, sofern Sie das wünschen. Für Käufer, die nicht ständig vor Ort sein können, halten wir regelmäßig Kontakt per Video-Call, E-Mail und Telefon und informieren Sie proaktiv über den Fortschritt. Sie dürfen von uns höchste Professionalität und Transparenz erwarten.

After-Sales und Einleben: Auch nach dem erfolgreichen Kauf lassen wir Sie nicht allein. Unser Service hört nicht mit der Schlüsselübergabe auf. Wir unterstützen Sie etwa bei der Einrichtung von Versorgerverträgen, der Suche nach qualifiziertem Hauspersonal oder Dienstleistern und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, während Sie sich auf der Insel einleben. Viele unserer Kunden aus den USA schätzen es, einen verlässlichen Ansprechpartner vor Ort zu haben – sei es für Empfehlungen zu internationalen Schulen für die Kinder, zu Ärzten, Versicherungen oder einfach den besten Restaurants in der Gegend. Als Ihr lokaler Concierge helfen wir Ihnen, Mallorca schnell wie Ihre zweite Heimat zu fühlen.

Vertrauen und Exzellenz: Horizon Global Capital Estate ist stolz darauf, eine lange Liste zufriedener Kunden zu haben, die durch unsere Hilfe ihr mallorquinisches Traumdomizil gefunden haben. Wir setzen auf Ehrlichkeit, Integrität und ein Höchstmaß an Servicequalität. Gerade im Umgang mit anspruchsvoller internationaler Klientel wissen wir, wie wichtig Zuverlässigkeit und Präzision sind. Wenn Sie mit uns zusammenarbeiten, können Sie sich darauf verlassen, dass wir Ihre Investition mit der gebotenen Sorgfalt behandeln, diskret agieren und Ihre Interessen stets in den Vordergrund stellen. Unser Team bleibt über die aktuellen Marktentwicklungen informiert und erkennt frühzeitig neue Chancen – dieses Wissen geben wir direkt an Sie weiter. Ob es um eine versteckte Perle auf dem Immobilienmarkt geht oder um rechtliche Neuerungen (wie die Änderungen beim Golden Visa oder neue städtebauliche Regelungen auf Mallorca) – mit uns sind Sie immer bestens informiert.

Fazit: Der Kauf einer Luxusimmobilie auf Mallorca und die Übersiedlung ins Paradies müssen kein Traum bleiben. Mit der richtigen Vorbereitung, fachkundiger Unterstützung und realistischen Erwartungen können Sie schon bald den Schlüssel in Händen halten. Mallorca bietet Lebensqualität, Sicherheit und ein beeindruckendes Immobilienangebot – ideale Voraussetzungen für einen neuen Lebensabschnitt. Horizon Global Capital Estate steht Ihnen dabei als vertrauensvoller Partner zur Seite. Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, sei es für eine unverbindliche Erstberatung oder konkrete Objektanfragen. Wir freuen uns darauf, Sie auf dem Weg zu Ihrem neuen Zuhause auf dieser einzigartigen Mittelmeerinsel begleiten zu dürfen. Ihr mallorquinischer Wohntraum wartet bereits – und wir helfen Ihnen, ihn in die Realität umzusetzen. Willkommen auf Mallorca!